地产寒冬 中介公司该如何“坚持到底”

一家上市地产服务公司董事长在接受理财周报记者采访时，非常坦诚的说：“我很悲观”房地产中介曾是无数白手起家的人财富梦想起飞的地方，但是2007年末以来，来自房地产中介的负面消息不断传出。2007年11月13日，深圳中天置业评估公司资金链断裂，总裁蒋飞涉嫌卷巨款逃跑，随后中天置业宣告倒闭，此后包括创辉租售、中大恒基、北京信一天、深圳长河地产在内的诸多房地产中介公司，纷纷大规模关闭经营门店。相关数据表明，2008年1-7月全国住宅销售面积与销售额同比显著下降，同比分别下降11%和7%。交易规模的萎缩，对于作为房地产下游企业的房地产中介来说显然是一个极坏的消息。据深圳业内的一资深人士估计，今年上半年深圳房地产中介公司中至少90%的都处于亏损状态，绝大部分公司都在依靠去年的利润勉力维持。但令地产中介们寒心的是，这样的情况仍然会持续至少一年。一家上市地产服务公司董事长在接受理财周报记者采访时，非常坦诚的说：“我很悲观。”据这位董事长透露，整个地产服务行业今年业绩的下滑，在30%-40%左右。成交量下滑2008年开春以来房地产开发商的境况日渐显得窘迫。早前万科发布2007年年度报告时，曾雄心计划在2008年度开工面积和竣工面积分别约848万平方米和689万平方米。半年报万科()却不得不改口，调低年初所制定的计划，较年初计划新开工面积减少165万平方米，竣工面积减少103平方米。此外，碧桂园()在日前发布的中报中也披露，今年1-7月碧桂园仅仅完成全年计划的31.56%。作为房地产行业下游企业的房地产中介公司，其业绩显然与上游的开发商的命运息息相关。来自于国都证券的一份数据更是能说明当前房地产市场的情况。2008年1-7月全国住宅销售面积与销售额同比分别下降11%和7%，其中7月份的下滑速度更是达到全年之冠，同比分别下降28%和29%，这其中又以北京、上海、深圳等一线城市最为严峻，销售面积同比仅为去年7月的30%～45%，销售金额也仅为去年7月的35%～48%;广州市的销售面积和销售金额为去年7月的64%和61%。二线城市如天津、成都、杭州7月份成交面积也仅为去年同期的50%左右，重庆7月份的成交面积为去年的65%。业务萎缩交易规模的萎缩对于房地产中介来说是显然是一个极坏的`消息。本周富阳控股()即发布业绩预亏公告，公告称，截至今年6月30日，由于公司进行的新项目开盘日期遭到延迟，而其间销售的大部分项目都是接近完成的项目，对公司收益的贡献有限，因此公司上半年业绩出现亏损。以深圳为例，“深圳一季度二手房交易面积比去年同期减少了64.48%，房地产经纪行业亏损率在30%左右。”深圳中原地产研究部分析人员接受理财周报记者采访时说。“从广州市场来说，今年2月只有23万平方米成交面积，3、4、5月都只有35万左右的成交面积，是非常低的。直到6月才有所回暖，6月有66万，7月60万。而价格从9569元降到了9122元，总体是价降量升。而去年，每个月平均成交面积都是67万平米。今年到了6月才开始慢慢恢复到去年的水准，其原因是地产商开始调整价格和部分中低端客户入市。但是明年由于地产商明显的收缩开发，和地产调控经济走向的不确定性，是不乐观的。”一位不愿公开姓名的地产中介服务公司首席分析师说。九成地产中介亏损“交易规模的持续缩小直接导致很多房地产中介公司不得不减少门店数量，或者干脆直接退出，在二手房交易的高峰时期，深圳从事房产经纪和与之相关的按揭、担保等业务的人员有近6万人之多。市场的持续低靡迫使很多人不得不转行，或者离开深圳转投他地。”深圳中原地产研究部分析人员向理财周报记者透露说。“就目前我们对各家大中介公司地铺的统计，应该从以前备案的1500多间锐减了三分之一左右。”深圳房地产经纪行业协会副会长张文华在接受理财周报记者采访时也透露。“以最主要的代理销售业务为例，今年上半年由于楼盘开发少，地产中介能接的业务也与去年相比大幅度下降，而少部分能开盘的楼盘各地产中介又一窝蜂的冲上去，为了争得这些项目，出现了不少竞相压价的现象，此外，开发商由于对市场抱有悲观情绪，原本已经比较低的代理费也被压低了许多。”一深圳知名地产中介总经理接受理财周报记者采访时透露。“更糟糕的是，即使接到楼盘，房子也是很难像去年那样卖得那样好。卖不动的直接后果就是，地产中介不能从开发商那里拿到钱，也就是没有收入。”上述深圳知名地产中介高层人士说。据他估计，由于销售代理、策划顾问和经纪三项主要业务均受到行业不景气的影响，今年上半年深圳房地产中介公司中至少90%的公司都处于亏损状态，依靠去年的利润勉力维持。“房地产中介的窘况至少还要持续一年。”上述深圳知名地产中介高层人士无奈的说。“浓重的观望气氛将使得今年下半年商品住宅销售面临更大的压力，下半年的成交量同比降幅可能更大。从统计数据来看，一线城市深圳、北京和上海的交易量萎缩情况要比全国住宅市场整体情况严峻得多，如果房地产市场的深度调整从一线城市向二、三线城市迅速传导，房地产市场的全国性调整将比我们预期的要来得更深更猛。”国都证券研究员邹文军估计。另一家上市地产服务公司董事长的判断是，此次房地产宏观调控不同于历史上任何一次调整，“从前都是调控市场，这一次，是调控需求，打压需求，整个中介行业不可能幸免于难。”从内部讲，消费者信心受到打击，外部来说，股市不景气、产业调整、次贷危机、出口萎缩，对楼市都形成打击，“很多买家连工厂都难以为继，楼市更不用说了。目前看到不代表全部，这一次的地产寒冬其深度不是一般的，这是多年来一系列调控累计的集中释放，调控的后果一般要滞后半年，“接下来是最难熬的时间，我预计起码要到2009年5月，才可能有点起色。”